近年來，各地認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，聚焦為民、便民、安民，扎實推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設施條件和服務功能，解決了一批群眾急難愁盼問題，取得積極成效。特別是北京市石景山區(qū)、河北省保定市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山東省青島市、廣東省深圳市、重慶市永川區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市等城市（區(qū)），圍繞城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“三個革命”（“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”），在著力補齊設施和服務短板、強化項目管理確保質(zhì)量效果、多渠道籌措改造資金、黨建引領共建共治共享等方面真抓實干、攻堅克難，工作取得了明顯成效。

  住房和城鄉(xiāng)建設部總結其經(jīng)驗做法，形成《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單（第七批）》，于近日印發(fā)，供各地結合實際學習借鑒。

摘自 《中國建設報》 2023.06.13

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單（第七批）

序號 政策機制 主要舉措 具體做法

一、精準確定改造內(nèi)容、著力補齊設施和服務短板

（一）建立“先體檢、后改造”工作機制 1.北京市石景山區(qū)依據(jù)建筑本體空間、小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境狀況、小區(qū)基礎設施等7個一級指標、26個二級指標、55個三級指標構成的老舊小區(qū)宜居性評價指標體系，對小區(qū)進行多維度、全壽命周期評價，對老舊小區(qū)設施及服務等情況整體打分排序，為制定改造計劃、改造方案提供參考。建立責任設計師制度，全區(qū)9個街道全部選聘由首席設計師牽頭的責任設計師團隊，推行改造項目“居民點單”，責任設計師“把脈開方”，做到“一小區(qū)一策”，開展“沉浸式”小區(qū)設計。

2.安徽省滁州市堅持體檢先行，組織安徽建筑大學組建技術服務團隊，系統(tǒng)梳理老舊片區(qū)存在的問題和短板，并利用微信小程序廣泛動員居民參與體檢問卷，充分吸取群眾意見，撰寫城市體檢報告。根據(jù)體檢結果，圍繞老舊小區(qū)安全質(zhì)量隱患、社區(qū)功能短板、長效管理等問題，科學謀劃年度改造項目，靶向確定改造內(nèi)容。

（二）完善“一老一小”服務設施 1.廣東省深圳市在改造中推進適兒化、適老化改造，吸引社會力量投資參與“一老一小”等服務配套設施建設，有效促進老舊小區(qū)“一老一小”服務能力擴容，為實現(xiàn)“幼有善育”“老有頤養(yǎng)”目標提供有力支撐。例如：福田區(qū)益田村小區(qū)改造項目增設長者食堂，吸引社會養(yǎng)老專業(yè)機構投資530萬元改造頤養(yǎng)中心工程，與醫(yī)療機構合作打造“醫(yī)養(yǎng)結合”養(yǎng)老模式；增設占地面積約2500平方米的兒童友好樂園，配備多類型安全的兒童游樂設施。

2.北京市石景山區(qū)引導物業(yè)公司結合改造，通過線上線下方式延伸提供居家養(yǎng)老、助餐、超市生鮮售賣等服務。例如，古城南路西小區(qū)改造中，將原有自行車棚提升改造為居民服務中心，以及可供電動自行車充電、配備智能消防系統(tǒng)的車棚，同時合理增設了老年餐桌、便民菜站等便民服務設施，為居民提供助餐、理發(fā)等便民服務。

（二）完善“一老一小”服務設施 3.深圳市多措并舉推動既有住宅加裝電梯工作，有效緩解“懸空老人”下樓難等問題。2022年，全市加裝電梯207臺，較上一年增加了107%。一是明確政府補貼標準，按照加梯樓層數(shù)的不同，給予最高35萬元/臺的政府補貼，2022年下達加梯補貼15864萬元，有效降低居民加梯成本近50%。二是搭建“2+3+X”溝通平臺，統(tǒng)一加梯意愿。以街道辦事處、社區(qū)工作站為核心，統(tǒng)籌實施主體、設計、施工企業(yè)三方主體，聯(lián)系人大代表、政協(xié)委員、黨員代表、志愿者等多方人士參與，搭建議事協(xié)商調(diào)解平臺，有效解決業(yè)主意愿難統(tǒng)一的問題。三是引入第三方機構，提供“一站式”服務。設立加裝電梯服務機構庫，由設計單位等機構提供方案設計、代辦審批、安裝施工、運營維護、申領補貼等全流程服務，讓居民辦事“少跑腿”甚至“不跑腿”。

（三）推進連片聯(lián)動改造 1.重慶市永川區(qū)秉承“設計引領、串點成線、連線成片、整體提升”理念，將零散小區(qū)整合成片區(qū)統(tǒng)籌推進改造，推動社區(qū)公共服務設施共建共享，著力解決“一老一小”、電梯、停車、醫(yī)療衛(wèi)生、便民商貿(mào)等服務供給不足問題，引入社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，構建“10分鐘生活圈”。

2.新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市開展獨棟院落連片改造，打通圍墻隔斷，實現(xiàn)資源整合，優(yōu)化交通微循環(huán)和居住空間布局。例如：天山區(qū)前進街光華路片區(qū)共13棟多層住宅，原屬于12個封閉院落，改造中打通12個院落的圍墻，整合成一個片區(qū)，將騰挪出的空間用于建設停車位、綠地、兒童游樂區(qū)、健身設施等，滿足居民生活需求。

3.安徽省滁州市來安縣回收公司片區(qū)改造項目改造增設衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施3個，綜合超市、便民市場、便利店、幼兒園、托育點、老年食堂各1個，改造后該片區(qū)形成集醫(yī)、食、行、文、娛為一體的“5分鐘居家服務圈”。

（一）統(tǒng)籌專項改造“綜合改一次” 1.重慶市永川區(qū)各部門、單位共享老舊小區(qū)改造項目儲備庫、年度實施計劃與專項工程項目信息，聯(lián)合排查確定與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目同步實施的管線改造和設施增補工程，做到規(guī)劃設計、資金使用、項目實施“全流程統(tǒng)籌”，形成政策資金合力。例如：三河匯碧片區(qū)老舊小區(qū)改造項目統(tǒng)籌住房和城鄉(xiāng)建設、經(jīng)濟信息、城市管理、水利、生態(tài)環(huán)境、專營單位等部門單位計劃、資金，將棚戶區(qū)改造、水環(huán)境治理、管網(wǎng)升級改造等與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步實施，形成1+1>2的效果，改造后三河匯碧片區(qū)成為了碧波蕩漾、岸綠景美、休閑娛樂的熱門網(wǎng)紅打卡地。

二、強化項目管理，確保質(zhì)量效果

（一）統(tǒng)籌專項改造“綜合改一次” 2.浙江省寧波市推進雨污分流、養(yǎng)老、垃圾分類、智慧安防設施等使用財政資金、涉及小區(qū)的各專項工程與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步實施，將相關專項工程納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的建設管理體系，建立項目立項、招投標、開工、完工等關鍵環(huán)節(jié)分階段考核機制，實行城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和專項工程建設規(guī)劃、審批、設計、施工、交付“五同步”。例如：浙江省寧波市鄞州區(qū)丹鳳紫鵑小區(qū)項目謀劃階段就通盤考慮區(qū)塊品質(zhì)同步提升，在設計方案綜合老舊小區(qū)改造、小區(qū)外道路綜合整治、小區(qū)旁塘河整治、小區(qū)內(nèi)小學“最美放學路”改造等專項工程實施需求，統(tǒng)籌開展規(guī)劃設計，形成系統(tǒng)全面的工程實施藍圖。

（二）優(yōu)化項目審批流程 1.山東省青島市建立老舊小區(qū)改造項目聯(lián)合審查機制，由轄區(qū)老舊小區(qū)改造工作牽頭單位組織發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃、城市管理等部門，結合小區(qū)狀況和居民需求，對改造內(nèi)容、規(guī)劃設計、投資概算、資金來源及物業(yè)管理情況進行審查，在《聯(lián)合審查表》上一次性確認蓋章后即可完成審批，壓縮審批時間約15天。萊西市將35個老舊小區(qū)的供氣設施改造、26個老舊小區(qū)的供熱設施改造打包立項，審批時限由35天減少為2天。

2.新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市建立項目聯(lián)合審查制度，由市級各部門對老舊小區(qū)改造項目可行性研究報告、初步設計方案進行聯(lián)合審查，加快項目相關建設手續(xù)審批；對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實行網(wǎng)上審批，3—5日便可辦完開工手續(xù)，審批時限在法定時限基礎上縮減70%。

（三）完善改造項目推進機制

1.浙江省寧波市推行項目全過程咨詢管理制度，聘請專業(yè)機構作為全過程咨詢服務單位，全面承擔方案設計、立項審批、合同管理等各個階段的管理工作，全過程咨詢服務單位在現(xiàn)場派駐各類管理人員，與街道、社區(qū)定期召開工程管理例會，各參建單位、相關部門協(xié)調(diào)共商，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造和專項工程政策協(xié)調(diào)、施工協(xié)作、規(guī)范執(zhí)行、工序安排等方面協(xié)同有序管理。

2.河北省保定市在施工現(xiàn)場增設主材料展示柜、回音壁、意見箱，擺放防水、道路鋪設、管線埋設等工藝模型，讓居民直觀地了解老舊小區(qū)改造工程標準、施工工藝、選材。建立由社區(qū)書記擔任首席接訴即辦師，施工負責人員、設計負責人員、監(jiān)理負責人員、住房和城鄉(xiāng)建設部門巡視員、街道監(jiān)督聯(lián)絡員、社區(qū)監(jiān)督員、黨小組監(jiān)督員、物業(yè)監(jiān)督員、居民監(jiān)督員為組成人員的“一師九員”工程監(jiān)

（三）完善改造項目推進機制

督小組，共同監(jiān)督改造施工質(zhì)量、進度和安全。每周六，由首席接訴即辦師組織監(jiān)督小組召開對接懇談會，總結本周改造施工情況，回應解決居民提出的問題。2022年，全市通過對接懇談會協(xié)調(diào)和處理施工、監(jiān)理、設計類問題1380余件，打破了居民與施工、監(jiān)理、設計單位溝通壁壘，贏得了群眾對改造工作的理解與支持。

3.北京市石景山區(qū)完善老舊小區(qū)專業(yè)管線改造統(tǒng)籌實施機制，由改造項目實施主體組織各專營單位按照“七個一”模式統(tǒng)籌各類管線施工，即“一個各類管線改造實施方案、一次資金批復、一次施工改造、一個勘察單位、一個設計單位、一個施工總承包單位、一個監(jiān)理單位”，做到各類市政專業(yè)管線只改一次、一次到位，降低改造成本、提升改造質(zhì)量。

三、多渠道籌措資金、強化資金保障

（一）引入社會力量以市場化方式參與 1.北京市石景山區(qū)按照“微利可持續(xù)”原則，積極拓展吸引社會資本以市場化方式參與改造路徑，初步形成“首開經(jīng)驗”“魯谷模式”2種模式，為北京市探索引入社會資本參與改造提供了有力支撐，推動全市試點項目從2020年的6個擴大到2022年的41個、涉及12個區(qū)，社會資本投資約8億元。其中，“首開經(jīng)驗”是區(qū)政府與市區(qū)屬國企合作推進的“區(qū)企合作”模式，借助企業(yè)搭建的投融資平臺及建管一體化、專業(yè)化優(yōu)勢，以“非經(jīng)資產(chǎn)管理運營平臺+專業(yè)施工+專業(yè)管理”的全鏈條運作機制，助力改造項目落地實施。“魯谷模式”是屬地街道作為實施主體引入社會資本的“街區(qū)改造”模式，通過“投資+建設+運營”“一體化招標”引入社會資本對老舊小區(qū)“面子+里子”“硬件+軟件”一攬子改造，增加養(yǎng)老服務驛站、社區(qū)食堂等適老化設施，新建立體停車設施緩解停車難問題；“一本賬統(tǒng)籌”小區(qū)內(nèi)停車、配套空間運營、廣告、社區(qū)運營增值服務收益及施工利潤，確保社會資本微利可持續(xù)，實現(xiàn)工程改造、物業(yè)管理、社區(qū)治理“一盤棋治理”，確保改造工作“一張藍圖繪到底”。

2.福建省福州市積極培育規(guī)模化運營實施主體，探索由實施運營主體實施老舊小區(qū)改造項目，為金融機構提供清晰明確的支持對象。鼓樓區(qū)區(qū)屬國企與福州工業(yè)園區(qū)集團有限公司成立項目公司，靈活運用金融工具，爭取國開行福建分行項目貸款5億元。引進社會資本通過“投融資+建設+運營”模式，有效盤活閑置資產(chǎn)作為前期投融資來源，將運營管理期延長至25年，通過物流快遞設施、停車場、道閘廣告欄等公共基礎設施配套運營收益收回投資成本。

（二）落實管線專營單位責任 1.河北省保定市組建水暖電氣信改造工作專班集中辦公，統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造與專營設施協(xié)同改造，協(xié)調(diào)專營單位同步制定、同步實施相關專項設施改造增設計劃，明確各專營設施出資責任，由政府負責管道開挖回填等土建費用，專營單位負責管線設施遷移更換；2022年全市改造投入資金20.57億元，其中各管線專營單位共出資7.55億元。

2.重慶市采取單位改造、合作出資、以獎代補、稅費減免、合作申報等方式，引導管線專營單位履行出資責任。例如：永川區(qū)北山片區(qū)改造中，協(xié)調(diào)管線單位參與改造前現(xiàn)場踏勘、排查管網(wǎng)老化情況，出資參與片區(qū)燃氣、供水、架空線等管線改造升級；2022年專營單位出資約5000萬元，用于改造老舊小區(qū)水電氣信等內(nèi)容。

（三）引導小區(qū)居民出資 1.山東省青島市按照“誰受益、誰出資”原則落實居民出資責任，2022年全市居民出資5000余萬元，參與小區(qū)公共區(qū)域改造及戶內(nèi)家具家電購置、裝修等。例如：膠州市實施改造小區(qū)居民更換空調(diào)1300余臺，安裝電熱水器9000余臺。西海岸新區(qū)將居民出資與改造標準掛鉤，圍繞參與率、支持率、出資率、物業(yè)覆蓋率等指標競爭選定優(yōu)先改造小區(qū)，引導居民出資410萬元。平度市引導居民按照建筑面積每平方米10元標準出資參與外墻保溫改造。

2.重慶市永川區(qū)引導居民通過直接出資、提取住房公積金、使用住宅專項維修資金等方式參與戶外戶內(nèi)改造。例如：石油匯碧苑片區(qū)改造項目居民出資210萬元用于加裝6部電梯，禹泊苑項目居民提取住房公積金20萬元用于加裝電梯，萱花新苑小區(qū)外墻滲水維修使用住宅專項維修資金約9萬元。

3.福建省福州市鼓樓區(qū)設立老舊小區(qū)共建基金，由小區(qū)全體業(yè)主按房屋面積每平方米最低5元的標準一次性繳存，作為改造工程質(zhì)保到期后維護費用，資金使用、收益管理公開透明、接受小區(qū)業(yè)主監(jiān)督。截至目前，鼓樓區(qū)2022年改造的230個小區(qū)中已有204個小區(qū)100%完成收繳，繳費率達96.32%。

四、強化黨建引領、實現(xiàn)共建共治共享

（一）強化黨建引領    1.浙江省寧波市要求黨員要占小區(qū)業(yè)委會成員一定比例，同步開展機關事業(yè)單位黨員到居住地社區(qū)“報到”參與小區(qū)治理，全市改造的155個老舊小區(qū)均成立了黨組織，黨員帶頭當好改造政策宣傳員、議事協(xié)調(diào)員、質(zhì)量監(jiān)督員和進度聯(lián)絡員，讓群眾真切感受到“組織在身邊、身邊有黨員”。

2.廣東省深圳市90%以上的老舊小區(qū)成立黨支部，搭建小區(qū)黨支部主導的公共事務協(xié)商議事平臺，建立“群眾提議、支部動議、業(yè)委會審議、物業(yè)或第三方企業(yè)執(zhí)行、監(jiān)委會監(jiān)督、群眾評議”的老舊小區(qū)改造運作和管理模式，有力保障改造工作的順利推進。

3.重慶市永川區(qū)以小區(qū)為單位成立黨支部，推動全區(qū)約7300名在職黨員回老舊小區(qū)黨支部報到，并量身定制工作清單。每名在職黨員結合自身特長至少認領一類志愿服務崗，由小區(qū)黨支部統(tǒng)籌開展志愿問診、法律講壇等服務，同時深入樓棟，清掃樓道、搬運雜物、清理飛線，用實際行動助力小區(qū)改造及治理。

（二）發(fā)揮小區(qū)居民主體作用 1.河北省保定市在全省率先建立征求民意達到3個80%的標準，即80%以上居民同意改造的小區(qū)方可納入改造計劃、改造方案經(jīng)80%以上居民同意方可開工、居民滿意度達到80%以上方可竣工驗收；2022年全市通過菜單式表格、三上三下征求居民意愿36981份，組織街道社區(qū)監(jiān)督員、居民監(jiān)督員等組成的工程監(jiān)督小組協(xié)調(diào)處理設計、施工、監(jiān)理類問題1380余件，287個改造項目完工后居民滿意度全部達到85%以上。

2.重慶市永川區(qū)發(fā)揮專業(yè)人員作用，依托西部職教基地人才優(yōu)勢，從區(qū)內(nèi)17所職教院校遴選近百名設計師、工程師和藝術家深入社區(qū)，幫助項目業(yè)主、設計單位、居民了解掌握改造的政策、內(nèi)容、方法等，設計多套改造效果比對方案，輔導居民有效參與改造。

（三）加強改造后長效管理 1.北京市石景山區(qū)堅持改管并重、以改促管，通過居民出一點、企業(yè)投一點、產(chǎn)權單位籌一點、補建設施收益一點等渠道解決物業(yè)管理資金不足難題，2022年列入改造范圍的90個老舊小區(qū)中，業(yè)委會（物管會）與物業(yè)服務覆蓋率均近100%。

2.安徽省滁州市結合“紅色物業(yè)”建設，加強老舊小區(qū)物業(yè)管理，對無物業(yè)管理的老舊小區(qū)，通過“集中打捆”“就近打包”等方式引入專業(yè)化物業(yè)管理，對已進駐物業(yè)服務的，推動服務達標升級，滿足居民高品質(zhì)需求，全市改造后小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%，物業(yè)費交費率達到90%以上。