城中村伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展而形成，但不少存在公共衛(wèi)生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差等問題，亟須實施改造。
4月，中共中央政治局召開會議指出，“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”；7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），并召開電視電話會議進行部署。住房城鄉(xiāng)建設部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目160余個。
城中村改造是一項復雜艱巨的系統(tǒng)工程，如何破解地怎么征、錢怎么來、賬怎么算等問題，實現(xiàn)可持續(xù)運營？記者進行了采訪。
將采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造
根據(jù)國務院2014年印發(fā)的《關于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。
“我國超大特大城市吸納了大量外來人口、新市民和青年人，這些群體相當部分租住在城中村。租房成本較低，普遍缺乏必要的基礎設施和公共服務?！闭憬I(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認為，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造將創(chuàng)造多重效益。
惠及民生。城中村改造后，居住條件和環(huán)境品質(zhì)將得到改善，村民能享受更高質(zhì)量的教育、更完善的商業(yè)與醫(yī)療等配套以及物業(yè)服務，更好地融入城市生活。
拉動內(nèi)需。“目前超大特大城市的‘鐵公基’等傳統(tǒng)基建項目基本完成，推進城中村改造可以擴大城市有效投資，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，還可以拉動裝修、家具家電等消費，對經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮積極作用?！敝袊鞘幸?guī)劃學會副理事長、廈門大學教授趙燕菁說。根據(jù)申萬宏源證券測算，本輪城中村改造每年投資1.5萬億元至2.1萬億元，累計投資金額7.3萬億元至10.6萬億元。
優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。虞曉芬介紹，當前我國超大特大城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供需矛盾依然突出，與居民消費能力、需求特征相適配的配套齊全、中小戶型、低價格的宜居住房供給嚴重不足。城中村改造中的安置房、保障性住房建設等，將有助于優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。
提升城市發(fā)展質(zhì)量。專家談道，城中村改造將促進城市從外延式拓展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變，有助于優(yōu)化城市空間布局、提高土地利用效率等，解決區(qū)域發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。
不少人關心，超大特大城市推進城中村改造與此前的棚戶區(qū)改造有何不同？
先看改造方式。“棚戶區(qū)改造基本是拆除新建，此輪城中村改造，明確分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合，要求穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥。”中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強說。
再看改造范圍。此輪改造針對超大特大城市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村；而棚戶區(qū)改造是在全國范圍內(nèi)完成城市和國有工礦等集中連片棚戶區(qū)改造，包括各類城市甚至城鎮(zhèn)。
還有資金來源。虞曉芬說，城中村改造堅持多渠道籌措改造資金，政府、村集體、專業(yè)化機構(gòu)、社會資本等形成合力；此前進行的棚改資金主要來自政府財政投入和中國人民銀行、國家開發(fā)銀行的專項貸款。
面臨拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解
采訪中，不少專家談道，此輪改造除了要求積極穩(wěn)妥、分類實施改造之外，還強調(diào)堅持先謀后動，保障村民合法權益。例如，提出應做好征求村民意見、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作；應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規(guī)劃設計和建設管理工作，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，安置房品質(zhì)不低于商品住房水平。
此外，提出城中村改造將與保障性住房建設相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。
“城中村在城市中的一個重要功能，是給外來人口提供低成本的居住空間，有助于提升城市產(chǎn)業(yè)競爭力和吸納就業(yè)的能力。如果改造后這部分房屋供給減少、租金上漲，那就違背了改造初衷。”趙燕菁說，此輪城中村改造，鼓勵將村民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設并長期租賃用作保障性租賃住房，鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩(wěn)定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房，“這些舉措能夠讓外來人口安居樂業(yè)?！?
以深圳為例，今年計劃通過城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間）。深圳市住房和建設局相關負責人介紹，城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復雜，也將嚴格控制成本、價格。
城中村改造是一項復雜艱巨的系統(tǒng)工程。拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解。
“資金能夠平衡、歷史遺留問題較少的項目，前期大部分已經(jīng)在推進了，剩下的基本都是‘硬骨頭’。”廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，有的是按照現(xiàn)有拆遷補償模式，前期成本較高，公共服務短板缺失嚴重，難以實現(xiàn)資金平衡；有的是存在產(chǎn)權爭議等問題，違法建筑較多，改造過程中面臨不確定性，有關方面參與積極性不高。
改造賬本如何做到綜合平衡、動態(tài)平衡？一方面，“做加法”，更好挖掘土地價值。李宇嘉說，此輪城中村改造實行改造資金和規(guī)劃指標全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，相當于“以豐補歉”，既能給改造提供資金，還能整合碎片化地塊、補齊公共設施短板，釋放更大范圍的土地價值。
同時，鼓勵和支持社會資本參與。上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮介紹，上海在推進改造過程中，通過公開擇優(yōu)途徑，選擇資金實力雄厚、信用等級好、改造經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)作為城中村改造項目的合作單位，發(fā)揮其綜合開發(fā)優(yōu)勢和融資優(yōu)勢，既解決了改造資金問題，也優(yōu)化了可持續(xù)推進機制。截至2022年底，上海城中村改造項目引進社會資金總量達5500多億元。
虞曉芬建議，應支持金融機構(gòu)以市場化方式向投資主體提供長期貸款；支持符合條件的城中村改造房項目申報基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。為增強對社會資本的吸引力，政府部門應合理分擔改造成本，合理承擔改造職責。
另一方面“做減法”，降低拆遷補償?shù)雀脑斐杀?。李宇嘉建議，應當明確相關征收補償標準和程序，讓社會形成穩(wěn)定預期。
創(chuàng)新改造模式，發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營
今年以來，各地按照部署積極穩(wěn)步推進城中村改造。上海提出，2023至2025年，計劃啟動城中村改造項目30個，讓至少1.3萬戶村（居）民受益；廣州計劃，今年推進127個城中村改造項目，重點推進羅沖圍、廣州火車站等4個重點片區(qū)的改造，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標；合肥確定，加快推進現(xiàn)有104個城中村改造，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式……
政策支持方面，根據(jù)《指導意見》，對符合條件的城中村改造項目，中央通過現(xiàn)有渠道適當給予補助。將符合條件的城中村改造項目納入地方政府專項債券支持范圍。設立城中村改造專項借款。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款，?？顚Ｓ?、封閉管理。符合條件的城中村改造項目適用現(xiàn)行棚戶區(qū)改造有關稅費支持政策。
《指導意見》還提出，“積極創(chuàng)新改造模式”“努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營”。“城中村是一個高度復雜的社會綜合體，改造后也應保持多樣化的業(yè)態(tài)?！壁w燕菁說。
虞曉芬建議，城中村改造過程中，可以制定專門的簡化審批流程、突破現(xiàn)有政策障礙，允許有條件的項目配建娛樂場所、電影院、菜市場、酒店等多元化、多鏈條業(yè)態(tài)。商業(yè)項目資金回籠快，能夠反哺租賃房項目，增加租賃房項目的吸引力。
住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，城中村改造將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體戶的創(chuàng)業(yè)需求。
摘自 人民日報客戶端 2023.10.20 記者 丁怡婷
